Stockholm à la carte – Guide pratique de la capitale suédoise

Acheter un appartement par SMS !

Ras le bol de la location ? Vous avez la possibilité et l’envie de devenir propriétaire de votre appartement ? Voilà quelques généralités sur l’investissement immobilier en Suède, à Stockholm plus particulièrement.

Le choix.

Tout commence par l’épluchage des petites annonces (dans les journaux ou en ligne) : quartier, exposition, surface, prix, autant de critères valables n’importe où et qui permettent de dresser une liste des appartements à visiter.Jusque là rien d’extraordinaire, je ne connais pas grand monde qui a investi dans l’immobilier sans avoir visité (que ce soit sur plan ou sur place). Les horaires des visites sont fixés par l’agence immobilière et il y a généralement 2 ou 3 visites programmées (le soir et/ou le week-end). Les visites étant ouvertes à tous, il faut parfois faire la queue dans la cage d’escaliers jusqu’à pouvoir finalement pénétrer dans l’appartement.

Si on est intéressé, on laisse son nom et son numéro de téléphone (téléphone portable de préférence mais je reviendrai sur ce point) à l’agent immobilier. Ici, on ne négocie pas le prix pendant la visite et, à ce stade, on ne connait que le prix de départ des enchères (celui indiqué dans l’annonce).

Prenons, pour le reste de ce billet, l’exemple d’un 45m² en banlieue proche annoncé à 1 000 000 de couronnes suédoises (environ 107 000 euros).

Les enchères.

S’il était possible de signer à ce stade là, ça serait beau, trop beau. Car il y a une chose qui va évoluer dans les 2 ou 3 jours qui suivent la dernière visite : le prix ! Parce qu’un appartement (ou une maison), ça s’achète aux enchères !
Vous avez donc visité plusieurs appartements, un a retenu votre attention et vous avez laissé vos coordonnées à l’agent immobilier. Les visites sont terminées, les enchères peuvent commencer. C’est dans cette phase qu’il faut avoir une stratégie préparée à l’avance, une limite à ne pas dépasser et une bonne dose de self-control (comme pendant toute enchère).
Le premier SMS arrive, quelqu’un offre 1 100 000 sek. Vous ajoutez 10 000 sek de plus (toujours par SMS). Nouveau message : 1 200 000 sek ! Et ainsi de suite. La règle est simple : à la fin, il ne peut en rester qu’un (l’heureux futur propriétaire).

Le prêt.

Vous avez gagné les enchères (avec le sentiment logique d’avoir perdu votre sang-froid, d’avoir dépasser votre budget – et oui ! 1 500 000 sek pour finir ! – et de vous être emballés) et si votre achat est décidé (car oui, vous n’avez encore rien signé donc vous pouvez encore vous retracter), il faut maintenant passer à la caisse. Evidemment, vous êtiez passés à la banque avant les visites pour avoir une idée de votre budget maximum, il suffit maintenant d’y retourner et de signer les papiers officiels.

Et c’est là que le système est suprenant (si le coup des SMS n’était pas assez fort). Votre appartement, vous n’êtes pas obligés de le rembourser ! Enfin en partie. En général, le prix final peut être saucissoné en 3 morceaux :

10% d’apport, soient 150 000 sek dans notre exemple.
15% de prêt « partie haute » qu’il faudra rembourser (sur une durée de 0 à 30 ans), soient 225 000 sek.
75% de prêt « partie basse » qu’il faudra rembourser… ou pas ! soient 1 125 000 sek.

Si vous négociez un taux de 5% sur votre emprûnt et que vous choisissez de ne pas rembourser la partie basse du prêt, vous aurez donc 5625 sek d’intérêts à rembourser le premier mois. 30% sont déductibles des impôts (1687.5 sek), il vous faudra donc débourser 3937.5 sek.
Vous avez choisi de rembourser la partie haute du prêt sur 30 ans, vous remboursez donc 625 sek par mois.

Facture du premier mois : 4562.5 sek.

A celà, on ajoute les charges qui comprennent l’eau, le chauffage, l’accès à la laverie de l’immeuble et parfois la télévision par la cable ainsi que la connexion Internet : 2 500 sek (ça peut varier de 1000 à 10 000 sek donc à prendre en compte lors du calcul de votre capacité d’emprûnt; la banque le fera de toutes façons).

Facture du premier mois (définitive) : 7062.5 sek

Liens.

Erik Olsson
Hemnet

Il ne vous reste plus qu’à prendre rendez-vous pour la remise des clés, signer 2 papiers et vous êtes chez vous ! Facile non ?

18 reflexions sur “Acheter un appartement par SMS !

  1. Nathalie

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour cet article. J’envisage sérieusement d’acheter un appartement à Stockholm pour m’y rendre pendant les vacances puis y vivre quelque temps voire pourquoi pas m’y installer définitvement. De toute façon avec les prix en région parisienne voire dans des grandes villes de province, c’est impossible pour moi ici d’acheter qouque ce soit …
    J’aimerai donc savoir s’il y existe un site qui regroupe les infos à connaitre avant d’acheter : le système d’achat (incroyable cette histoire de SMS), comment financer le bien (par un prêt français ou suédois ?), quels impots paye-t-on en Suède sur l’immobilier, quels sont les obligations d’un « résident » étranger etc …
    Merci d’avance si quelqu’un peut me renseigner !

  2. gilles

    il n’est pas interdit pour un non résident en suède de louer un bien immobilier acheté en suède, mais il faut faire une dćclaration annuelle des revenu de ces locations et payer en suède un impot sur la location de 30% aprés abattement de 4000 kr et de 20% des revenus locatifs.

  3. en fråga

    Merci pour ta réponse. En fait oui, je voulais acheter pour les vacances, et peut-être pour m’installer plus durablement dans quelques années, je pensais aussi le louer en attendant – est-ce interdit seulement du fait que le propriétaire vit à l’étranger?

  4. marion

    Bonjour
    Juste pour préciser que le type de pret « partie basse » existe également en France, on ne paye que les intérets et le capital est dû à la fin, cela s’appelle « in fine ». Mais les banques demandent plus de garanties ce qui fait qu’il est moins connu.
    Cordialement
    Marion

  5. Frank

    Salut

    Moi non plus je ne voyais pas l’intéret d’être propriétaire en Suède au départ. Je n’y voyais qu’un loyer versé à la banque toute sa vie.
    En fait il y a plusieurs éléments de réponses.
    – les intérets des emprunts sont déduits à hauteur de 30%
    – le système permet d’emprunter davantage (ici une personne seule avec un revenu moyen peut s’acheter une maison à 200 000 euros alors qu’en France les mensualités seraient trop élevé. Si on compare avec la France pour un même montant emprunté les mensualités seront bien plus faible en Suède du fait qu’on amortisse quasiement pas.
    – la mentalité suédoise est également différente, ici pas de notion de transfert de patrimoine pour les enfants (c’est d’ailleurs les enfants eux mêmes qui financent leurs études avec des prets étudiants). En plus quand on leur présente le système français le suedois ne voit pas l’intérets de se retrouver avec une maison à soi à 65 ans après avoir payer de grosses mensualités toute sa vie. Ok t’es content d’avoir plus de revenus à 65 ans en France si t’as plus de crédit mais ici ils préférent profiter de leur revenu quand ils sont actifs en payant des mensualités plus faibles. On m’a précisé aussi qu’ici on s’occupe des retraités de la même manière quelque soit leur revenu (y a toujours une assistance minimum) et que ca ne sert à rien d’avoir trop de revenu car c’est les impots qui vous les prendront.
    – il existe également peu d’offre de locations, donc quasi obligation de rentrer dans ce système.

    Par contre c’est vrai que le système est pervers et risqué. D’ailleurs je pense qu’on va voir bientot les mêmes cas qu’aux US avec les hausses de taux prévues par la banque centrale suédoise. Le système d’enchères peut faire monter le prix de 30 à 50% en une journée juste si y a deux acheteurs potentiels. Au final ca ne reflète pas forcément les prix du marché. En plus le système de credits fait que si la valeur de votre maison augmente, la banque vous dit que vous avez une capacité d’emprunt qui augmente également. Et ici tout le monde reprend du crédit. Leur mensualité englobe alors le credit maison, voiture, voyage, etc juste en ce basant sur la valeur de votre maison à un instant t. Ici y a pas de critère de 33% d’endettement, il faut juste qu’après vos crédits ils vous reste environ 13 000 SEK par mois pour vivre. Donc si taux d’interets augmentent, les mensualités augmentent et la valeur de la maison va baiser aussi (du fait qu’il est moins de crédits accordés et de demande). Comment feront les gens ?

  6. Ludovic

    bombo > Il n’y a pas de frais de notaire comme on le connait en France. Le prix final est le prix que tu payes. Point.
    Pour les charges, ça peut paraître cher mais finalement quand tu sais que ça comprend eau, chauffage, la TV par le câble (parfois Internet), taxe d’habitation, laverie et autres commodités, … ce n’est pas vraiment plus cher que toutes ces factures mises bout à bout en France.

  7. bombo

    j’ai pas compris un truc je vois dans les annonces des apparts avec par ex un prix de depart 10 000 000:- donc ca veut dire c juste le prix de depart pour l enchere ( déja je savais pas ke c ete au enchere les apparts ) si c le cas est ce kil faut payé 10% au commissaire prisseur ou truc du genre ou si ya un ekivalent
    et en plus du prix il mette  » avgift  » cad une taxe ou une sorte de loyer cad on paye le credit plus cette taxe ki ma l air elever en plus du remboursement du pret
    sincerement je suis perdu
    et pour une location il demande d papier ou nos ressource pour savoir si on peut payé ou pas comme en france ou rien avoir
    si tu peux m eclairé poto ca serais trop cool 😉

  8. Ludovic

    Alors là, aucune idée.
    Mais ici, à part le fait de pouvoir déduire 30% des intérêts de tes impôts, avoir un appartement n’influe en rien sur ton imposition.

    Mais si tu vis en France, pourquoi voudrais-tu acheter un appartement en Suède ? Pour les vacances ? Pour le louer (dans ce cas tu n’as pas le droit) ?

  9. en fråga

    Bonjour, j’ai une question, je vis en France, je voudrais acheter un appart à Stockholm, est-ce que le fisc français en saurait quelque chose ou est-ce que je n’aurais à faire qu’au fisc suédois?
    Merci

  10. doublepage

    Bjr LUDOVIC
    Mais si je ne m’ abuse avec ce systeme d’ enchère cela veut dire aussi que le marché réel est faussé au départ d’ au moins 30 à 40 %. car il ne tient pas compte de la solvabilité réelle des acquéreurs.
    Penses tu alors qu ‘il soit judicieux de payer comptant un appart ou une maison en Suède, même si tu en as les moyens?
    N’y a t il pas aussi une taxe de 33% sur les plus values immobilières si tu ne réinvestis pas sous 12 mois la plus value encaissé?
    D’une façon générale moi ce qui me surprend c’est que les suédois sont tous endettés à un niveau extrême, même pour leur vacances sans compter les emprunts CSN ….ce sont de vrais américains en puissance et si l’ on pense à un scénario catastrophe genre les faillites de crédits immob aux USA ….cela ne leur fait pas peur !!!!
    Pourquoi les banques en FRANCE n’ appliquent pas le même système d’ emprunt , la faille est où réellement?

  11. Ludovic

    Exactement, les intérêts sont calculés sur le montant de l’emprunt. Tu peux avoir deux taux différents : un pour la partie haute et un pour la partie basse.
    Si tu ne rembourses pas la partie basse, effectivement tu vas payer les intérêts toute ta vie, ce qui revient à payer un loyer.

    Par contre le montant de ton emprunt ne change pas donc si tu fais une plus value à la revente, tu rembourses le prêt. Ce n’est pas un pourcentage. Il te reste 500 000 en prêt, tu fais une plus value de 750 000, il te reste 250 000 pour toi. La banque n’encaisse pas 75% de la plus value, elle veut « juste » récupérer l’argent que tu as emprunté.

    /Ludo
    —–

  12. doublepage

    BJR Ludovic

    Il y a une chose que je ne comprends pas concernant donc ce systeme d’ emprunt.
    Les intérêts sont calculés sur la valeur total du bien immobilier, on est d’ accord?Donc concernant la « partie basse » : si tu décides de ne pas rembourser cette somme tu es propriétaire de quoi au final??? 225 000 SEK sur 30 , cela représente rien du tout comme remboursement!!!!Qui est donc proriétaire des 75%; la banque! Encas de plus value à la revente on est bien d’ accord que c’est la banque qui encaissera les 75% de la plus value réalisée quoiqu’il arrive!Pour résumer celui qui refuse de rembourser la partie basse paie une sorte de « loyer » à la banque, n’est ce pas et n’ est pas propriétaire de grand chose au final!!! Ou alors je n’ ai rien compris !!

  13. Mandy

    Vous êtes passés par Erik Olsson?ou l´autre agence??Sincerement je recommande Erik Olsson pour les nouveaux acheteurs…Rien ne m´a décu…pour l´instant!
    Félicitation pour l´appart!

  14. Ludovic

    Un père Noël plutôt bon en finances 🙂 Si tu choisis de ne pas rembourser la partie basse du prêt, tu ne payeras que les intérêts.

    Là où ça se complique c’est le jour où tu revends l’appartement. Si tu le revends plus cher, pas de problème, tu pourras rembourser ton prêt. Par contre si tu le revends moins cher, il faudra mettre la différence de ta poche !

    Et si tu ne peux plus payer les intérêts et rembourser la partie haute et/ou la partie basse, la banque le revendra pour toi 😀

    /Ludovic

  15. Tovo

    Hummm, ça fait à moitié peur quand même mais j’ai pas bien compris le coup du prêt « partie basse » … c’est le père Noël ou bien ?

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